La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha reconocido la validez de una prórroga por años sucesivos en un contrato de arrendamiento de vivienda, incluso cuando se pacta con carácter indefinido y es obligatoria solo para el arrendador. El Alto Tribunal considera que este tipo de cláusulas no contraviene la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, siempre que se pacten libremente entre las partes y no perjudiquen al arrendatario.

Prórroga por años sucesivos tras la prórroga legal

El contrato fue suscrito en el año 2000, bajo la vigencia de la LAU de 1994. Preveía una duración inicial de cinco años, seguida de una prórroga legal de tres más, de conformidad con el artículo 10 de la Ley. Además, contenía una cláusula adicional que establecía una prórroga por años sucesivos con carácter indefinido: el arrendador estaba obligado a renovarlo anualmente, mientras que el arrendatario podía desistir libremente con previo aviso.

La entidad arrendadora, que había adquirido el inmueble posteriormente, interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, considerando que la prórroga por años sucesivos contravenía el régimen de duración legal establecido por la LAU.

Sentencias de instancia favorables al arrendatario

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, y la Audiencia Provincial confirmó la sentencia. Ambas resoluciones consideraron válida la prórroga por años sucesivos pactada, y determinaron que el contrato subsistía válidamente. Para ello, integraron su duración conforme al artículo 513.1.º del Código Civil, aplicable al usufructo vitalicio cuando el beneficiario es persona física.

Recurso de casación | La prórroga por años sucesivos como objeto del litigio

La parte arrendadora presentó recurso de casación por dos motivos:

·       Incongruencia procesal por desviación del objeto del litigio (art. 218 LEC).

·       Infracción del artículo 10 de la LAU por admitir una prórroga por años sucesivos indefinida que, a su juicio, reinstauraba la prórroga forzosa eliminada por la reforma legal.

Rechazo de la incongruencia procesal

El Tribunal Supremo considera que no existe incongruencia. Entiende que las resoluciones de instancia abordaron directamente el núcleo del litigio: la validez de la prórroga por años sucesivos pactada en el contrato.

Validez de la prórroga por años sucesivos

El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y declara válida la prórroga por años sucesivos, con base en los siguientes argumentos:

·       La LAU de 1994 no prohíbe expresamente los pactos de prórroga convencional una vez superado el plazo legal. La prórroga por años sucesivos no vulnera el artículo 10, que regula solo las prórrogas legales obligatorias.

·       El principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código Civil) permite que las partes pacten una prórroga por años sucesivos, siempre que no se menoscaben los derechos del arrendatario (art. 6 LAU).

·       La cláusula no infringe el artículo 1256 del Código Civil, ya que no queda al arbitrio exclusivo del arrendatario, sino que fue fruto de una voluntad compartida y justificada económicamente.

·       Para evitar efectos perpetuos, la prórroga por años sucesivos debe integrarse razonablemente, y puede limitarse por analogía con la duración del usufructo vitalicio, conforme a la doctrina de la STS 582/2009.

Voto particular

Un magistrado formula voto particular discrepante. Considera que la prórroga por años sucesivos indefinida vulnera el régimen de temporalidad que inspiró la reforma de la LAU de 1994. A su juicio, esa cláusula equivale a reintroducir la prórroga forzosa, por lo que debía haberse aplicado el régimen supletorio del artículo 9.2 de la LAU y la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo:

·       Desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

·       Confirma la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario.

·       Impone las costas del recurso a la parte recurrente.

Conclusión

La prórroga por años sucesivos en los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 es válida jurídicamente, incluso cuando se pacta con carácter indefinido, siempre que:

·       No perjudique al arrendatario.

·       Sea resultado de un pacto voluntario y bilateral.

·       Se integre con un límite razonable, como el previsto para el usufructo vitalicio.

En consecuencia, una cláusula que imponga al arrendador la obligación de renovar el contrato por años sucesivos, mientras el arrendatario pueda desistir libremente, no es nula ni contraria al ordenamiento jurídico.