El Tribunal Supremo ha confirmado el derecho de un acreedor hipotecario a cobrar el remanente obtenido tras la venta de un inmueble gravado, aunque la hipoteca garantizara una deuda ajena. El caso se resolvió en el contexto del concurso de una sociedad mercantil, y ha servido para consolidar la doctrina relativa al tratamiento concursal de la garantía de deuda ajena.

Hechos probados

Venta de inmueble con doble garantía de deuda

Durante el concurso de una empresa, se procedió a la venta directa de un inmueble afecto a dos hipotecas. Ambas estaban inscritas a favor de la misma entidad financiera.

• La primera hipoteca se constituyó como garantía de una deuda propia de la concursada.
• La segunda, como garantía de deuda ajena, al haber actuado la empresa como hipotecante no deudor.

El precio obtenido con la venta del inmueble no fue suficiente para cubrir ambas deudas. El importe se destinó, en primer lugar, a pagar el crédito garantizado por la primera hipoteca, quedando un remanente.

La entidad acreedora solicitó aplicar ese remanente a la segunda hipoteca. La administración concursal se opuso, al entender que ese importe debía destinarse a la masa activa, al no tratarse de una deuda propia de la concursada.

Postura de los tribunales inferiores

Rechazo inicial y revocación en apelación

El juzgado de lo mercantil rechazó la pretensión del acreedor hipotecario. Consideró que la garantía de deuda ajena debía ejecutarse en el concurso del deudor principal, no en el del hipotecante no deudor.

La Audiencia Provincial revocó esta resolución. Sostuvo que el remanente debía aplicarse a la segunda hipoteca, al tratarse de una garantía real inscrita y con rango registral reconocido. El tribunal de apelación consideró que el acreedor tenía derecho a cobrar, aunque el crédito garantizado no fuera contra el concursado.

Sentencia del Tribunal Supremo

Subrogación real y prevalencia del rango hipotecario

El Tribunal Supremo confirmó la resolución de la Audiencia Provincial y desestimó el recurso presentado por la administración concursal.

Destacó que:

• El acreedor hipotecario no era acreedor concursal, ya que su crédito estaba garantizado con una garantía de deuda ajena, sin obligación personal contra la concursada.
• La hipoteca, aunque no estuviera incluida en el inventario de bienes del concurso, mantenía su eficacia jurídica al estar válidamente inscrita.
• La venta del inmueble generaba una subrogación real, por la cual el derecho de garantía se trasladaba al precio obtenido. El remanente debía seguir el orden de prelación hipotecaria.

Concluyó que el remanente, tras el pago de la primera hipoteca, debía destinarse al crédito garantizado por la segunda hipoteca, en tanto constituía una garantía de deuda inscrita y subsistente.

Relevancia jurídica

Seguridad de la garantía de deuda ajena en el concurso

La sentencia del Tribunal Supremo refuerza la protección de las garantías reales en el procedimiento concursal, incluso cuando se trata de una garantía de deuda ajena.

Establece que la preferencia hipotecaria prevalece frente a la regla general de distribución de la masa activa. El acreedor que ostenta una hipoteca sobre un bien del concursado, aunque su crédito no sea contra éste, mantiene su derecho de cobro preferente sobre el producto de la venta.

Además, el Supremo impone las costas del recurso a la administración concursal, consolidando el criterio de que el orden registral prima también cuando se trata de hipotecas que garantizan deudas ajenas.