Reducción máxima IRPF: requisitos técnicos

Antecedentes del caso y normativa vigente

El consultante, propietario de una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado (declarada como tal desde el 16 de marzo de 2024), suscribió el 1 de abril de 2024 un contrato de arrendamiento aplicando una rebaja del 5,25 % respecto al contrato anterior. Ante la previsión de que el arrendatario abandone la vivienda tras el primer año, el arrendador consulta si, al formalizar un nuevo contrato manteniendo la renta actual, puede aplicar la reducción prevista en el artículo 23.2 a) de la Ley 35/2006, del IRPF.

La consulta vinculante V0540-25, emitida por la Subdirección General de IRPF el 28 de marzo de 2025, aborda esta cuestión con base en la normativa vigente y las recientes modificaciones introducidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Revisión detallada del artículo 23.2 LIRPF

El artículo 23.2 LIRPF, tras su reforma, establece varias reducciones aplicables al rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de viviendas, siempre que el arrendamiento no constituya una actividad económica según lo dispuesto en el artículo 27.2 de la misma ley.

La reducción del 90 % prevista en el artículo 23.2 a) requiere cumplir dos requisitos acumulativos en el momento de celebrar el nuevo contrato:
1️⃣ Que la vivienda esté situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
2️⃣ Que el arrendador formalice un nuevo contrato con una renta inicial rebajada en más de un 5 % respecto de la última renta del anterior contrato, aplicando, si corresponde, la cláusula de actualización anual.

Estos requisitos son estrictos y deben cumplirse al momento de la firma del contrato. Las reducciones no se aplican retroactivamente ni pueden acogerse a posteriori.

Análisis técnico del supuesto planteado

En el caso concreto, el consultante planea formalizar un nuevo contrato manteniendo la renta ya rebajada en 2024. Sin embargo, para acceder a la reducción del 90 %, la ley exige que la nueva renta suponga una rebaja adicional superior al 5 % sobre la última renta del contrato previo (es decir, del contrato vigente hasta ese momento), considerando cualquier actualización anual.

El mantenimiento de la misma renta, sin nueva rebaja, incumple el requisito principal del artículo 23.2 a) LIRPF. Por tanto, el arrendador no podrá aplicar esta reducción fiscal si celebra un contrato con las mismas condiciones económicas.

Cabe advertir que existen otras reducciones (70 %, 60 % o 50 %) previstas en el mismo artículo, pero ninguna resulta automáticamente aplicable sin verificar el cumplimiento de sus propios requisitos específicos, como la edad de los arrendatarios, destino social del inmueble o actuaciones de rehabilitación reciente.

Advertencias legales específicas

El arrendador debe tener presente que estas reducciones solo son aplicables sobre rendimientos correctamente declarados en autoliquidación presentada antes de cualquier procedimiento administrativo (verificación de datos, comprobación limitada o inspección). Además, no podrán aplicarse si los contratos incumplen lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece limitaciones a la renta.

También es importante señalar que no basta con cumplir formalmente los requisitos contractuales; es necesario acreditar documentalmente las rebajas aplicadas y la condición de zona tensionada para evitar posibles regularizaciones.

Conclusión

Desde una perspectiva técnica, el arrendador que pretenda aplicar la reducción del 90 % sobre rendimientos del capital inmobiliario debe formalizar un nuevo contrato con una rebaja efectiva superior al 5 % respecto de la última renta actualizada. Mantener la misma renta no cumple con lo exigido por la norma.

Recomendamos evaluar cuidadosamente la estructura económica del nuevo contrato, considerando la evolución de la renta y la actualización anual, para maximizar las ventajas fiscales dentro de los márgenes legales. Asimismo, se aconseja mantener una documentación exhaustiva que permita demostrar el cumplimiento de todos los requisitos ante posibles revisiones de la Administración Tributaria.