El Supremo interpreta el retracto y la venta conjunta de inmuebles

El Tribunal Supremo ha fijado criterio en una reciente sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil sobre los límites al derecho de retracto que ostentan los arrendatarios en operaciones de venta de viviendas. La decisión se centra en la interpretación del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, norma que introdujo restricciones significativas a los derechos de adquisición preferente que anteriormente tenían los inquilinos conforme a la derogada LAU de 1964.

El fallo desestima el derecho de retracto ejercido por varios arrendatarios al entender que la compraventa efectuada por la propietaria —la Empresa Municipal de la Vivienda— incluía la totalidad de las unidades que esta poseía en el edificio. En consecuencia, y de acuerdo con la normativa vigente, no cabía el ejercicio de los derechos de tanteo ni retracto.

Una reforma legal con efectos limitativos

El artículo 25 de la LAU regula los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios cuando se produce la venta de la vivienda alquilada. Sin embargo, el apartado séptimo de dicho artículo establece una excepción relevante: cuando el objeto de la venta comprenda todas las unidades del edificio de las que es propietario el arrendador, o bien todos los pisos y locales del inmueble, aunque se trate de distintos propietarios, los arrendatarios no podrán ejercer el derecho de tanteo ni el de retracto.

Esta excepción normativa, introducida en 1994, fue diseñada para permitir operaciones inmobiliarias en bloque sin que queden condicionadas por el ejercicio individual de derechos por parte de los arrendatarios. El objetivo, en última instancia, es facilitar la libre circulación de activos inmobiliarios en contextos de reorganización patrimonial, promociones conjuntas o venta de carteras inmobiliarias.

Implicaciones jurídicas de la venta en bloque

En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, aunque la operación abarcaba distintas promociones y edificios, lo determinante fue que, en el inmueble concreto en el que se encontraban las viviendas arrendadas por los demandantes, se habían vendido todas las unidades que pertenecían a la entidad vendedora. Esta circunstancia bastó para que el Alto Tribunal entendiera que se había producido una venta conjunta en los términos exigidos por la ley.

De esta manera, se descarta la aplicación del derecho de retracto, que solo podría haberse ejercido si se hubiese transmitido una unidad individual (por ejemplo, una sola vivienda), sin incluir el conjunto de elementos del que era titular el arrendador en ese edificio.

Relevancia práctica de la sentencia para el mercado

La sentencia tiene un notable impacto en el ámbito jurídico-inmobiliario, pues consolida una línea interpretativa que clarifica las condiciones bajo las que los arrendatarios pueden —o no— ejercer sus derechos de adquisición preferente.